建物よりまずは土地

中古の一戸建てを見学する際どうしても綺麗か、汚いか、傾いていないか、シロアリはなど建物に目が行きがちです。特に昭和に建築された物件を検討する際は建物よりも土地の道路付や形状を確認することが大切になってきます。今の建物を生かしてそのままお住まいになられる場合でも、やはり将来建替えの時期がやってきます。「私は一生建替えずに住む！」と思われている方も長い人生、思わぬ事情で家を売却しなければならないこともあるかもしれません。いずれにしても、建替えできる物件（土地）かどうかは非常に重要な要素になってきます。

道路幅員と間口

建築基準法では4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上土地が接していることが建築の条件となっています。簡単に言うと道路が4メートルあって、間口が2メートルある土地には家を建ててよいですよということになっています。これは主に防災の意味でできた基準です。災害が起こった時に間口が狭すぎると逃げ遅れ2次災害の恐れがあるからです。そのため、道路に接していなくても周辺に広い空き地があれば建築できる例外もあります。とはいえ、一般的には道路幅4メートル以上間口が2メートル以上というのが基本的な考え方ですので、「この道路せまいな」とか「玄関までの道狭！！」と違和感をもった場合は不動産屋さんに確認されることをおすすめします。

建築基準法上の道路

あとややこしいのが建築基準法上の道路？です。これは道路に「ここは建築基準法上の道路ですよ」とも書いてくれていませんし、こんな感じであれば気を付けてくださいといったサインもありません。「じゃどうすんねん！」という話なのですが、まっとうな不動産会社の方は教えてくれます。仮にその場で言われなくとも、購入前に必ず「重要事項説明」が行われますので、その書類には必ず記載されています。記載されていなければそこの不動産会社さんから購入されるのはやめられた方がいいと思います。

既存不適格

「でもなんで今建物が建っているの？」という疑問を頂かれた方は非常に鋭いですね。そうなんです。建築できない土地なのになぜ今建物が建っているのか。それは今の建築基準法と昔の法律が違うからなんですね。今建っているものを壊せとは言えませんからそのままにしていますが、建替えの際は家は建てれませんよという話です。不動産用語で既存不適格物件と言います。

とにかく昔に建てられた家ほど「道路幅4メートル以上」「間口2メートル以上」を注意して物件を検討してみてください。

建築確認申請

中古一戸建てでも新築のときがあったわけで、新築を建てる際は行政に建築確認申請をしているはずですよね。建築物（家）を建てる際は建築基準法や市町村の条例に基づいて家が建てられるように建築確認申請が必要です。耐震性や防火性などのチェックがされるわけです。その申請が通ればはれて建築工事が開始できるというわけですね。

建築確認済証

検討している中古一戸建てが建築確認申請を経てきちんと許可を取っている建物かどうか知りたいですよね。建築物が建っている市町村に行けば記録が残っています。それが建築確認済証です。しかし、行政によって保存開始した時期が異なるため、ある一定以上の築年数の物件の建築確認済証は保存されていないため、申請が出されたのかどうか、確認済証が出ているのかどうかわかりませんと言われるケースもあります。

検査済証

もう一つ知っておいて欲しいのは検査済証です。この書類は建築確認が下りました、工事が始まりました、工事が完了しました、となったとき、建築確認申請通りに建物が建っているかどうか行政がチェックします。そのチェックに合格した証として検査済証が発行されます。本来建築確認済証があれば検査済証があるのが当然だと思われますよね。ところが、これが結構ないケースが多くあります。最近は検査済証のない新築物件は金融機関からの融資を受けられないケースがほとんどのため、検査済証の取得率は8割から9割と高くなっていますが、以前は取得率が2割から3割と低かったため、築年数の古い物件では逆にないのが当たり前となってしまっています。

検査済証と住宅ローン

新築物件と違い中古物件で検査済証が無いからという理由で融資を受けれないケースは少ないです。それよりも道路幅員と間口の問題や建物の越境、既存不適格物件などの理由で融資が受けられないケースの方が多くみられます。

ただ、中の見られない中古一戸建てにおいて、建築確認済証や検査済証といった書類は、建築当時どのように建てられたのかを知る貴重な手がかりとなります。書類がないからダメというわけではありませんが、気になる方は是非不動産会社に調査を依頼しましょう。証明書は1通300円程度なので、ご自身で役所に取りに行かれるのも一つかもしれません。

事故物件

これはなかなかないでしょうと思われるかもしれませんが、意外とあります。自殺や殺人、火事などは資料などに告知されているケースがほとんどですので、あまり気にされることはないでしょう。宅地建物取引業法では『購入の意思を左右するような重要な事項』は告知をすることが義務付けられています。すごく曖昧ですし、人によっても感じ方が違います。病死でもそこで亡くなられたら気になるという方もいらっしゃるでしょう。まだお住まい中なら良いのですが、空家の物件などは売却理由など前所有者がその家を手放した経緯をできる限り不動産会社に確認するのが良いでしょう。

近隣トラブル

これもたまにニュースになったりしていますよね。ニュースにならないまでも、小さな近隣トラブルは良く耳にします。中古一戸建ての場合に多いのは、植栽などの隣地への越境や落ち葉の問題などです。特に年配の方は土地の境界に対する執着がある方が多く、境界はトラブルの元です。まずは前所有者の方に近隣トラブルの有無を聞きましょう。そして建物を外から見て何か違和感があるところがないかじっくり見て回りましょう。所有者の方の了解を得ることができれば、近所の方と実際にお話ししてみるのも良いでしょう。
目に見えない部分では水道やガスなどの配管関係が越境している場合です。これは目視では確認できませんので、水道局などに備え付けられている台帳を確認する必要があります。ただこの配管図も位置を保証するものではありませんので、参考程度に見るようにしましょう。

任意売却物件

任意売却物件とは前所有者の住宅ローンが滞り、売出している金額で売却できたとしても住宅ローンがが完済できないため、不動産の抵当権を抹消するのに金融機関など債権者の同意が必要な物件の事をいいます。よくわかりませんね。要はその物件は売主さんにこの金額で売りますと言ってもらっても、後から債権者（銀行など）にダメと言われたら買えない物件ということです。任意売却物件で気を付けることは、購入予定が狂うかもしれないこと、任意売却に不慣れな不動産会社を選ばないこと、この2点を抑えておけばそんなに怖い取引ではありません。

この３つとも前所有者に関わることです。中古一戸建ては必ず前所有者がいます。それはメリットでもあり、デメリットでもあります。住み心地や家の使い勝手など聞けるメリットと、トラブルがあるかもしれないデメリットです。私は両方含めて中古一戸建てをオススメしています。ここではリスクを書きましたが、ほとんどの中古一戸建ては前所有者に愛され、その愛情を受けているから味がでるのです。

コストパフォーマンス

中古一戸建てを購入する最大のメリットは価格が安いこと。一戸建ての価格は土地価格と建物価格で構成されている。安くなっているのは建物で土地の価格は地価が変動しなければ変わらない。つまり、新築一戸建てと中古一戸建ての土地の価格は変わらないということ。価格の下がりきった建物の中古一戸建ては、売却する時も地価が下がっていなければ、購入時とさほど変わらない金額で売却が可能です。

リフォームによるカスタマイズ

しかし実際住もうと思うとリフォームが必要な場合も多いため、結局新築一戸建てを購入した方が良いという意見もあります。もちろんそれは否定しませんが、リフォームで自分の好きにカスタマイズできるのも中古一戸建てのメリットだと思います。新築で設備や間取りを変えれますといった物件も多く流通していますが、実態はこの中から選んでくさいとメーカーやグレードが決まっているケースがほとんどです。それに比べ中古一戸建てをリフォームする場合はお金のかけどころを自ら選択できます。例えばキッチンのグレードは低くてもお風呂は広く豪華にしたいなど、自分の好みでお金の使い方に強弱をつけることができます。新築の場合は食器洗乾燥機いらないから安くしてとお願いしても安くなりませんからね。

前所有者のこだわり

また前の所有者がこだわっているものが結構よいものが入っていたり、リフォームした時にグレードの高い設備を入れていたり、これは好みもありますが、そういったものを見るのも中古一戸建てを探す上で楽しかったりします。特に注文建築は設計費や打合せ費用などさまざまな付加価値がつくため、コストが高くなりますが、中古で売出された時にそのコストを価格に転嫁することは難しいため、割安で注文建築の中古一戸建てを検討できるケースもあります。

中古一戸建てを購入するメリット

中古一戸建てのメリットは現物がみれること。建売住宅で完成済みの物件も現物が確認できますが、より自分好みのカスタマイズができるのはローコストの中古一戸建てです。中古一戸建ては不安という方は是非信頼できる不動産会社をお探しください。

購入体験談

新築一戸建ても中古一戸建てもそれぞれメリット・デメリットがあります。いろいろ選択肢はありますが、購入した人に聞くのが一番です。最近家を買ったお友達がいらっしゃったらその方に聞くもよし、親御さんに聞いてみるのもよし、購入体験談をあつめたサイトやディープな体験談をご紹介しておきますね。もちろん家は一戸建てだけではなくマンションという選択肢もあります。ここでは詳しく触れませんが、マンション購入の体験談も見つけたので紹介しておきます。

中古物件購入+リノベーション体験談
http://www.maedahousing.co.jp/700/701/714/index.html

マイホーム購入奮闘記
http://estate-story.blog.so-net.ne.jp

マンション購入体験談
http://mansion-kounyutaikendan.com/

中古一戸建てで必ず確認する事項

中古一戸建ては専門知識がないと検討できない、だまされそう、シロアリがいたらどうしようなど、どうしても不安がつきものです。まずはこのサイトのこちらのページを最低限確認ください。簡単にポイントをいうと、「再建築できるの？」「建築した時きちんと建ててる？」「前の所有者のトラブル関係なかった？」の３点ですね。細かく言い出すともっとあるのですが、全てを自分で理解しようと思うと不動産屋さんに一度勤めた方が良さそうです。そのくらい不動産は奥が深くイレギュラーも多い商品です。一番安心な方法は誠実に対応してくれて、且つ経験と知識の豊富な不動産会社の営業担当者に巡り合うことですね。

リフォームをすべきか否か

中古一戸建てを検討するときに悩むのがどこまでリフォームする？という難題です。もう住める状態ではなく、全てをリフォームしないといけないという方が、わかりやすくて良いですね。中途半端に4,5年前に変えたであろう趣味の悪い水回りがあるときが困ります。勿体無いという感覚になりますよね。まだ使えるのに・・・。確かに気持ちはわかりますが、私の個人的な意見を言わせていただくと、全部変えちゃいましょう。この際。３年後にやっぱり気に入らないから変えるとなると大変です。何が大変かというと大きくは二つ、お金と不便さです。購入と同時にリフォームをする場合は住宅ローンに組み込めるため、金利も返済年数も有利で月の負担は小さいですが、住んでいる家をリフォームするとなると月の負担が重くなります。私は現金でリフォームするから関係無いと思っていらっしゃる方、実は住みながらリフォームはすごく不便です。リフォームしている間はその水回りは使えませんし、皆さんが思っているほどリフォーム工事は簡単には終わりません。まあリフォームを前提に考えるなら、悩むような物件を選ばず、思い切ってボロボロの家を選択することを私はお勧めします。

購入失敗談

メリットもデメリットも人によって感じ方が違います。これもやはり周りの方やネットで購入失敗談などをいろいろ聞いてみるのが一番です。こちらも参考までに購入の失敗に特化したサイトをご紹介しておきます。

先輩136人の「しまった！ランキング」
http://suumo.jp/article/chumon/chumn/plan/10049/

失敗談 15人のつぶやき
http://allabout.co.jp/gm/gc/26703/