建物よりまずは土地

中古の一戸建てを見学する際どうしても綺麗か、汚いか、傾いていないか、シロアリはなど建物に目が行きがちです。特に昭和に建築された物件を検討する際は建物よりも土地の道路付や形状を確認することが大切になってきます。今の建物を生かしてそのままお住まいになられる場合でも、やはり将来建替えの時期がやってきます。「私は一生建替えずに住む！」と思われている方も長い人生、思わぬ事情で家を売却しなければならないこともあるかもしれません。いずれにしても、建替えできる物件（土地）かどうかは非常に重要な要素になってきます。

道路幅員と間口

建築基準法では4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上土地が接していることが建築の条件となっています。簡単に言うと道路が4メートルあって、間口が2メートルある土地には家を建ててよいですよということになっています。これは主に防災の意味でできた基準です。災害が起こった時に間口が狭すぎると逃げ遅れ2次災害の恐れがあるからです。そのため、道路に接していなくても周辺に広い空き地があれば建築できる例外もあります。とはいえ、一般的には道路幅4メートル以上間口が2メートル以上というのが基本的な考え方ですので、「この道路せまいな」とか「玄関までの道狭！！」と違和感をもった場合は不動産屋さんに確認されることをおすすめします。

建築基準法上の道路

あとややこしいのが建築基準法上の道路？です。これは道路に「ここは建築基準法上の道路ですよ」とも書いてくれていませんし、こんな感じであれば気を付けてくださいといったサインもありません。「じゃどうすんねん！」という話なのですが、まっとうな不動産会社の方は教えてくれます。仮にその場で言われなくとも、購入前に必ず「重要事項説明」が行われますので、その書類には必ず記載されています。記載されていなければそこの不動産会社さんから購入されるのはやめられた方がいいと思います。

既存不適格

「でもなんで今建物が建っているの？」という疑問を頂かれた方は非常に鋭いですね。そうなんです。建築できない土地なのになぜ今建物が建っているのか。それは今の建築基準法と昔の法律が違うからなんですね。今建っているものを壊せとは言えませんからそのままにしていますが、建替えの際は家は建てれませんよという話です。不動産用語で既存不適格物件と言います。

とにかく昔に建てられた家ほど「道路幅4メートル以上」「間口2メートル以上」を注意して物件を検討してみてください。

建築確認申請

中古一戸建てでも新築のときがあったわけで、新築を建てる際は行政に建築確認申請をしているはずですよね。建築物（家）を建てる際は建築基準法や市町村の条例に基づいて家が建てられるように建築確認申請が必要です。耐震性や防火性などのチェックがされるわけです。その申請が通ればはれて建築工事が開始できるというわけですね。

建築確認済証

検討している中古一戸建てが建築確認申請を経てきちんと許可を取っている建物かどうか知りたいですよね。建築物が建っている市町村に行けば記録が残っています。それが建築確認済証です。しかし、行政によって保存開始した時期が異なるため、ある一定以上の築年数の物件の建築確認済証は保存されていないため、申請が出されたのかどうか、確認済証が出ているのかどうかわかりませんと言われるケースもあります。

検査済証

もう一つ知っておいて欲しいのは検査済証です。この書類は建築確認が下りました、工事が始まりました、工事が完了しました、となったとき、建築確認申請通りに建物が建っているかどうか行政がチェックします。そのチェックに合格した証として検査済証が発行されます。本来建築確認済証があれば検査済証があるのが当然だと思われますよね。ところが、これが結構ないケースが多くあります。最近は検査済証のない新築物件は金融機関からの融資を受けられないケースがほとんどのため、検査済証の取得率は8割から9割と高くなっていますが、以前は取得率が2割から3割と低かったため、築年数の古い物件では逆にないのが当たり前となってしまっています。

検査済証と住宅ローン

新築物件と違い中古物件で検査済証が無いからという理由で融資を受けれないケースは少ないです。それよりも道路幅員と間口の問題や建物の越境、既存不適格物件などの理由で融資が受けられないケースの方が多くみられます。

ただ、中の見られない中古一戸建てにおいて、建築確認済証や検査済証といった書類は、建築当時どのように建てられたのかを知る貴重な手がかりとなります。書類がないからダメというわけではありませんが、気になる方は是非不動産会社に調査を依頼しましょう。証明書は1通300円程度なので、ご自身で役所に取りに行かれるのも一つかもしれません。

事故物件

これはなかなかないでしょうと思われるかもしれませんが、意外とあります。自殺や殺人、火事などは資料などに告知されているケースがほとんどですので、あまり気にされることはないでしょう。宅地建物取引業法では『購入の意思を左右するような重要な事項』は告知をすることが義務付けられています。すごく曖昧ですし、人によっても感じ方が違います。病死でもそこで亡くなられたら気になるという方もいらっしゃるでしょう。まだお住まい中なら良いのですが、空家の物件などは売却理由など前所有者がその家を手放した経緯をできる限り不動産会社に確認するのが良いでしょう。

近隣トラブル

これもたまにニュースになったりしていますよね。ニュースにならないまでも、小さな近隣トラブルは良く耳にします。中古一戸建ての場合に多いのは、植栽などの隣地への越境や落ち葉の問題などです。特に年配の方は土地の境界に対する執着がある方が多く、境界はトラブルの元です。まずは前所有者の方に近隣トラブルの有無を聞きましょう。そして建物を外から見て何か違和感があるところがないかじっくり見て回りましょう。所有者の方の了解を得ることができれば、近所の方と実際にお話ししてみるのも良いでしょう。
目に見えない部分では水道やガスなどの配管関係が越境している場合です。これは目視では確認できませんので、水道局などに備え付けられている台帳を確認する必要があります。ただこの配管図も位置を保証するものではありませんので、参考程度に見るようにしましょう。

任意売却物件

任意売却物件とは前所有者の住宅ローンが滞り、売出している金額で売却できたとしても住宅ローンがが完済できないため、不動産の抵当権を抹消するのに金融機関など債権者の同意が必要な物件の事をいいます。よくわかりませんね。要はその物件は売主さんにこの金額で売りますと言ってもらっても、後から債権者（銀行など）にダメと言われたら買えない物件ということです。任意売却物件で気を付けることは、購入予定が狂うかもしれないこと、任意売却に不慣れな不動産会社を選ばないこと、この2点を抑えておけばそんなに怖い取引ではありません。

この３つとも前所有者に関わることです。中古一戸建ては必ず前所有者がいます。それはメリットでもあり、デメリットでもあります。住み心地や家の使い勝手など聞けるメリットと、トラブルがあるかもしれないデメリットです。私は両方含めて中古一戸建てをオススメしています。ここではリスクを書きましたが、ほとんどの中古一戸建ては前所有者に愛され、その愛情を受けているから味がでるのです。